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非农用地将不再必须国有,朝“准私有化”迈出关键一步

作者: | 发布时间:2018-12-26 13

12月23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。


看到这则消息,相信全国8亿农民都会为之振奋,如果修正草案获得通过,则意味着全国数量巨大的非农建设用地的身份将更加灵活,向着“准私有化”方向迈出关键一步,也标志着农村土地改革有了实质性突破,更表明农民及其他组织在处置非农建设用地上有更多的机动性和更大的处置话语权。总之,它将为我国农村土地改革实现历史性跨越奠定坚实的法制基石。


我国农村土地迄今为止已进行了多轮改革,无论是过去纯集体所有、农民经营到现在的三权分置,以及其后提出的农村集体土地入市与国有土地同价同权等等,其核心始终都跳不出农村土地集体所有这个大圈。虽然,非农建设用地实现了集体土地所有权、承包权、经营权三权分置,让农村土地改革前进了一大步,也赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。然而,农村土地集体属性始终是一个无法打破的禁区,使得当下农村土地改革陷入徘徊不前的状态,这使得农村土改远未达到农民所期待的结果。


针对现状,中央政府及各级政府已都对农村土改进行了多项大胆实践,相关法律工作者也对农村土改在立法上进行了有益探索。今天土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中提出非农建设用地将不再“必须国有”,就是积极探索和推动农村土地改革的最重要理论成果和法治成果,也无异于给农村土地改革下了一场“及时雨”,让全体农民和全社会各界对农村土改充满了期待,并有可能及时分享改革的红利。


就目前而言,农村非农建设用地将不再“必须国有”具有多项重大现实意义:


一则,它有可能将打破农村土改思想观念上的禁锢,使农村土改提高到一个新的思想认识高度,为农村土改营造有利的舆论环境,消除农村土改的思想障碍,促进农村土改良好氛围的形成。


二则,它为农村土改真正入市创造了条件,提供了契机,让农村土地入市从后台走向了前台,有可能使农村土地入市与国有土地同价同权从理论走向现实,彻底扫除农村土地上市交易的一切障碍。


三则,可极大地提高农村土地流转效率和流转收益,可更有效地提高农村土地资源综合利用效率,充分焕发农村土地市场活力,实现农村土地社会效益与经济效益的深度融合。过去从事非农业建设使用土地的必须国有化,也就是必须经过地方政府收储后,按照用途招拍挂使用。这导致过去几十年中国房地产市场发展为土地财政奠定了基础,让地方政府占有了过多的土地收益,使得农民与农村集体的土地收益较低。而现在由于放松非农集体土地入市,今后此类土地后续交易的活跃度增加,可大大提高非农土地的投资效益,让农民充分分享农村土地增值的红利。


四则,它将为农村非农建设用地赋予新的土地意义,可有效解决城市人口增长与土地配置不平衡的矛盾,有效增加城市建设用地的供给量。目前租赁房建设用地不足,非农建设用地入市的积极性将增加,有助于扩大租赁用地来源,进而形成更好的租赁市场发展条件,为城市租赁住房建设用地和保障房建设用地,增加住房供应,为消除全民遭受高房价之苦营造有利环境。尤其,对建设用地的使用给予了新的政策调整,实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松,这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。


此外,明确了非农建设用地必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途,避免了对住宅等市场的短期冲击,有利于稳定房地产业健康可持续发展。


因而,该政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步,对全国土地制度的未来加速改革也具有重大意义。


□莫开伟(财经评论人) 编辑 陈莉 校对 赵琳